Опубликовано от

Анализ рынка недвижимости Крыма за 2015 год.

Сейчас на рынке недвижимости Крыма большое количество продавцов. Только возникает вопрос: хотят ли они действительно продать ? Ведь цены на недвижимость, мягко говоря, завышены. А если говорить не мягко, то они из области фантастики. Такое чувство, что все в один миг решили: раз уж Крым перешел к России, то желающих купить здесь жилье будет больше и, соответственно, нужно поднять цену.

За полтора года цены на недвижимость в Крыму выросли на 30-50%. Почему? Ведь покупатели не стоят в очереди за недвижимостью. Выбор огромен. Только выбирать не из чего. Цена не соответствует уровню продаваемой недвижимости. Как продавец определяет цену на свой объект недвижимости? Этот вопрос мы задаем каждому продавцу. Ответ всегда один: я посмотрел цены на сайтах недвижимости и в газетах на подобные квартиры/дома. При этом никто не задумывается насколько реальна цена, какова «начинка» и как давно эта квартира/дом продается. Часто сталкиваемся с ситуацией, когда объект продают год-два. И держат цену в надежде на чудо. Под чудом понимается сумасшедший покупатель, который готов купить однокомнатную квартиру по цене трехкомнатной. При этом цена зафиксирована в долларах (а крымчане привыкли устанавливать цену на недвижимость с привязкой к доллару) по курсу на момент продажи. И если взять квартиру стоимостью 40000$ два года назад по курсу 35 рублей за доллар и нынешнему курсу 70 рублей за доллар, то вообще не понятно почему одна и та же квартиру вдруг стала стоить в два раза дороже только из-за роста доллара. Более того, эта квартира дополнительно выросла в цене в долларах. Она уже стоит не 40, а 50000$. То есть цена просто взлетела в небеса. И обычный человек просто не в состоянии оплатить жилье даже используя ипотеку.

Нужно различать понятия цены, по которой хочется продать, и цены, по которой возможно продать. Потому что в настоящий момент реально продаются лишь те объекты, цена которых соответствует реальности. Либо это обмен через куплю-продажу. Анализ цен на недвижимость в Крыму и Краснодаре, как наиболее близкому и по климату, и по расположению региону наглядно показывает это. Так, двухкомнатную квартиру площадью 45-50 м2 в Краснодаре можно купить за 2 млн рублей. В том числе и в новострое. В Крыму, в частности в Симферополе, даже не в центре города, квартиры до 45 м2 предлагаются для продажи по цене от 3-3,5 млн рублей.

Для чего люди приобретают недвижимость? Для проживания и инвестирования. Вопрос приобретения с целью проживания мы обсудили. Обычному человеку с зарплатой в 30 000 рублей нужно работать 10 лет без каких-либо трат в этот период. Рассмотрим вопрос инвестирования. Квартиры приобретают с целью последующей сдачи в аренду. Итак. Квартира стоимостью 5 млн рублей из трех комнат (а нужно учесть, что за эту цену можно приобрести квартиру в состоянии «под ремонт») может быть сдана в аренду в среднем по цене 25-30 000 рублей в месяц. При этом, с точки зрения закона, необходимо заплатить 13% подоходного налога. Рассмотрим эту же сумму в виде размещения на депозитный счет в банке. Процентные ставки банков на сегодняшний день составляют 11-12% годовых. То есть с суммы 5 млн рублей можно получить 1% не облагаемого налогом законного дохода, что составляет 50 000 рублей ежемесячно.

Вопрос один: как долго будет длиться эта эйфория на рынке недвижимости в Крыму?

                                                                                          Татьяна Заккариелло, главный специалист ООО «КАПИТАЛ ХОЛДИНГ».
1